17 févr. 2009
Le Quitus - Résidence Domaine de Saint Mandé
Quitus or Not Quitus ? Est-ce bien raisonnable ?
Compte-rendu : Faut-il voter le "quitus" de sa gestion au syndic ?
Base légale : art. 1993 Code civil
Le mot latin quitus désigne dans son acception juridique le fait de quitter une obligation, d'en être quitte.
Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Or aux termes du Code civil (art. 1993) un mandataire doit rendre compte de la gestion de son mandat et peut recevoir de son mandant un acte ratifiant son mandat. Cet acte d'approbation global a pour effet de marquer l'approbation du mandant. Il éteint donc, de fait, les possibilités de contestations ultérieures (sauf tromperie, dissimulation, dol - difficiles à prouver).
Le syndic doit rendre compte au syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale, selon une périodicité fixée au règlement de copropriété, mais au moins une fois par an, et non à chaque copropriétaire individuellement (C.A. Paris 24/04/1984 - Dalloz IR 1984 - 364). En pratique il s'agit essentiellement des comptes, que chaque copropriétaire peut consulter avant l'assemblée générale (cliquer ici pour plus de précisions).
Le vote d'un quitus, s'il est couramment pratiqué par les syndics, n'est cependant en rien nécessaire, ni obligatoire.
Ce qui est obligatoire, c'est le vote d'approbation du budget. Celui-ci vaut pour l'avenir, alors que le quitus vaut pour le passé. L'ARC (Association des Responsables de Copropriété) déconseille fermement de voter tout quitus. C'est de fait, pour la copropriété, se fermer une possibilité d'action pendant 30 ans contre le syndic et perdre une chance d'être indemnisée par son assurance professionnelle.
A quoi sert donc le quitus ?
Pour le syndic, l'intérêt du quitus est qu'il se trouve déchargé d'une responsabilité qui peut peser de longues années durant sur sa gestion.
Pour la copropriété, c'est une quasi renonciation à un droit, qui ne comporte aucun avantage, alors même que l'assurance professionnelle du syndic est payée par la copropriété (elle fait partie intégrante des honoraires versés au syndic).
La Cour d'appel de Versailles a confirmé que le quitus vaut approbation des comptes du syndic et des actes de gestion qui ont été portés à la connaissance de l'assemblée générale. Mais elle ajoute que le quitus ne saurait couvrir l'inaction du syndic dans le cas où, lorsqu'ils ont émis leur vote, les copropriétaires n'avaient pas eu connaissance de cette inaction, et n'étaient donc pas à même d'en apprécier les conséquences (CA Versailles 04/06/1986, Rev. Loy. 1986-323).
Comment refuser le quitus ?
Si un refus de quitus ne constitue pas une révocation, il est toutefois préférable de ne pas mettre la copropriété en position délicate vis-à-vis du syndic. Le président du conseil syndical veillera donc à ne pas froisser les susceptibilités ; il est préférable d'en référer préalablement avec le syndic, plutôt que d'attendre un débat public qui risquerait d'être humiliant.
Les conséquences d'un refus de quitus sont incertaines. Logiquement le syndic, qui ne bénéficie plus de la confiance du syndic en sa gestion doit démissionner, s'il n'est révoqué. Mais dans certaines circonstances sa démission brutale peut être constitutive d'une démission abusive engageant sa responsabilité.
Le refus de quitus risque en tout cas de rendre la copropriété ingérable et de nécessiter la désignation d'un administrateur judiciaire.
Source : http://sos-net.eu.org/copropriete/index.htm
Résidence Domaine de Saint Mandé
33130 Bègles
Compte-rendu : Faut-il voter le "quitus" de sa gestion au syndic ?
Base légale : art. 1993 Code civil
Le mot latin quitus désigne dans son acception juridique le fait de quitter une obligation, d'en être quitte.
Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Or aux termes du Code civil (art. 1993) un mandataire doit rendre compte de la gestion de son mandat et peut recevoir de son mandant un acte ratifiant son mandat. Cet acte d'approbation global a pour effet de marquer l'approbation du mandant. Il éteint donc, de fait, les possibilités de contestations ultérieures (sauf tromperie, dissimulation, dol - difficiles à prouver).
Le syndic doit rendre compte au syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale, selon une périodicité fixée au règlement de copropriété, mais au moins une fois par an, et non à chaque copropriétaire individuellement (C.A. Paris 24/04/1984 - Dalloz IR 1984 - 364). En pratique il s'agit essentiellement des comptes, que chaque copropriétaire peut consulter avant l'assemblée générale (cliquer ici pour plus de précisions).
Le vote d'un quitus, s'il est couramment pratiqué par les syndics, n'est cependant en rien nécessaire, ni obligatoire.
Ce qui est obligatoire, c'est le vote d'approbation du budget. Celui-ci vaut pour l'avenir, alors que le quitus vaut pour le passé. L'ARC (Association des Responsables de Copropriété) déconseille fermement de voter tout quitus. C'est de fait, pour la copropriété, se fermer une possibilité d'action pendant 30 ans contre le syndic et perdre une chance d'être indemnisée par son assurance professionnelle.
A quoi sert donc le quitus ?
Pour le syndic, l'intérêt du quitus est qu'il se trouve déchargé d'une responsabilité qui peut peser de longues années durant sur sa gestion.
Pour la copropriété, c'est une quasi renonciation à un droit, qui ne comporte aucun avantage, alors même que l'assurance professionnelle du syndic est payée par la copropriété (elle fait partie intégrante des honoraires versés au syndic).
La Cour d'appel de Versailles a confirmé que le quitus vaut approbation des comptes du syndic et des actes de gestion qui ont été portés à la connaissance de l'assemblée générale. Mais elle ajoute que le quitus ne saurait couvrir l'inaction du syndic dans le cas où, lorsqu'ils ont émis leur vote, les copropriétaires n'avaient pas eu connaissance de cette inaction, et n'étaient donc pas à même d'en apprécier les conséquences (CA Versailles 04/06/1986, Rev. Loy. 1986-323).
Comment refuser le quitus ?
Si un refus de quitus ne constitue pas une révocation, il est toutefois préférable de ne pas mettre la copropriété en position délicate vis-à-vis du syndic. Le président du conseil syndical veillera donc à ne pas froisser les susceptibilités ; il est préférable d'en référer préalablement avec le syndic, plutôt que d'attendre un débat public qui risquerait d'être humiliant.
Les conséquences d'un refus de quitus sont incertaines. Logiquement le syndic, qui ne bénéficie plus de la confiance du syndic en sa gestion doit démissionner, s'il n'est révoqué. Mais dans certaines circonstances sa démission brutale peut être constitutive d'une démission abusive engageant sa responsabilité.
Le refus de quitus risque en tout cas de rendre la copropriété ingérable et de nécessiter la désignation d'un administrateur judiciaire.
Source : http://sos-net.eu.org/copropriete/index.htm
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